房地产行业周报：六部委表态维稳 释放积极信号

　　本期投资提示：

　　房地产行业数据：上周(22/03/12-22/03/18)45 个重点城市新房合计成交321 万平米，环比-10%；其中，一二线环比-10%、三四线环比-11%；3 月截至上周一手房月成交同比-48%，较2 月-21pct；其中，一二线同比-40%、三四线同比-68%，分别较2 月-21pct 和-24pct.上周14 个重点城市二手房成交85 万平米，环比-21%；年初累计至今成交同比-43%。库存方面，上周15 城推盘158 万平米，对应周成交/推盘比0.69倍，最近3 个月(21 年12 月-22 年2 月)分别为0.85 倍、1.23 倍和1.00 倍。截至上周末，15 城可售面积为9,599 万平米，环比+0.5%；3 个月移动平均去化月数为13.6 个月，环比上升0.5 个月，行业总体仍处于低库存阶段。

　　主要政策新闻：宏观方面，六部委提出要积极化解房地产企业风险，提出向新发展模式转型的配套措施；财政部表示今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件；发改委称要扩大保障性租赁住房供给；1-2 月房地产开发投资同比+3.7%；商品房销售面积同比-9.6%；证监会称要开展公募REITs 扩募扩围；深交所表示要积极组织推动保障性租赁住房基础设施REITs 试点。因城施策方面，北京表示“十四五”期间争取建设筹集保障性租赁住房40 万套；广东表示采用微改造方式推进城市更新，开工改造1000 个以上老旧小区；央行等四部委及浙江省政府提出优化对保障性租赁住房的金融支持；九江调整公积金政策，最高可贷60 万元/户；成都无备案租房可按季提取公积金，每季最多提取2,100元。土地方面，福州首批供地2 宗流拍、12 宗地收金66.3 亿，最高溢价14.91%；合肥2022 年首批供地的17 宗涉宅地块均溢价成交，总成交价约149.78 亿元；南通首批集中供地挂牌9 宗地块总出让面积50.94 万平米，将于4 月20 日出让；东莞共计出让8 宗涉宅地，起拍总价170.83 亿元；无锡集中挂牌出让12 宗地块，总面积为82.8 万平方米。

　　公司动态跟踪：房企公告22 年2 月销售：华侨城A 销售额21 亿元(-64%)、华润置地销售额98 亿元(-44%)。融资方面，南山控股子公司宝湾物流发行5 亿中票；旭辉控股集团发行10 亿中票。收购转让方面，美的置业9.07 亿元收购金科地产两家子公司股权。业绩方面，招商积余21 年营收105.9 亿元(+22.42%)；归母净利润5.13 亿元(+17.3%)；保利物业21 年营收107.8 亿元(+34.2%)；归母净利润约为8.5 亿元(+25.6%)。

　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨1.98%，沪深300 指数下跌0.94%，相对收益为2.93%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第1 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：新华联、天保基建、*ST 实达、苏州高新、阳光城，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为中润资源、金宇车城、浙江东日、宜华健康、*ST 新梅。物业管理板块个股平均上涨0.85%，沪深300指数下跌0.94%，相对收益为1.8%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企21/22PE均值分别为5.2/4.8 倍；物管21/22PE 均值分别为21/14 倍。

　　投资分析意见：房地产仍是我国国民经济支柱产业，行业自身及产业链对GDP 贡献占比近三成，但目前房地产经历多重调控和资金困境之下，对经济影响可能会逐步进入低位拖累阶段。鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则亟需稳地产，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、金地集团、建发股份、新城控股、招商蛇口、金科股份、中国建筑、万科A；H股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、碧桂园；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期。

（文章来源：上海申银万国证券研究所）